精選新成屋公設點交 問題錦囊(收集自奇摩知識家)

我想問的是:交屋後管委會已點交公設了

區分所有權人反對有效嗎?

公設點交若是有異議的部份則需要區分所有權人五分之一連署提議，重新針對有異議的份份提出異議，若經三分之二區分所有權人反對點交確實不正確，則前次點交不算有效，必須再次審定。

你可以先召集連署，另寄發存証信函，而且若管委會有跟建商勾結的話是有背信的嫌疑。

參考資料自己的經驗

• 2008-10-14 14:31:05 補充
  翻條文的話詳細如下
  
  公寓大廈管理條例第五十七條 (檢測移交)
  起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；..(內文省略).....公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得幸請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手讀。
  參考資料以前在處理社區大樓的經驗
• 2008-10-14 14:36:06 補充
  第五十九條(舉證報請處理)
  區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有違反第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時(第三十六條第十一款共用部份、約定共用部份及其附屬設施設備之點收及保管)
• 2008-10-14 14:37:44 補充
  他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣(市)主管機關處理(這是到事態嚴重才會報主要機關處理，一般都是會先重新召開區分所有權人大會)
• 2008-10-14 14:44:40 補充
  所以若是管委會點收有爭議則區分所有權人是可以提出來但要五分之一以上的人連署提出異議才可以，若是個人當然管委會可以不予理會。第36條第一項第11款我怎麼查不到也沒聽過

• 請問公設可以委託他人點交嗎
  因很多管委都不是專業人員
  而大家都想找專業的單位來點交
  費用再由管委會出
  但建商說管委會點交就可以了
  似乎不想要我們委託點交
  如果找專業的單位點交會有什麼問題?
• 公共設施點交之主體：
  1. 何人為有權受建商點交公寓大廈公共設施之主體？在條例上並無明文規定。從點交具有交付標的物之本質，以及公共設施之所有權原則上係全體區分所有權人，根據其應有部分比例所共有等因素觀之，公設似乎應點交予「區分所有權人全體」！蓋每一位區分所有權人依其應有部分比例，對全部公共設施均有受點交之權利。然而，此一法律上當然之推論，在實務上卻幾乎不可能實行！因為第一、公寓大廈全體區分所有權人因買受、遷入之先後有別，無法親自或委託第三人受點交；第二、建商或出賣人亦無法逐一點交全部公共設施；第三、公共設施之點交若逐一與區分所有權人為之，勢必造成點交完成與否、有無瑕疵、遲延發生時點，以及後續相關法律關係之紊亂。
  
  
  2. 法院承認由「管理委員會」代受公共設施之點交！按條例第三條第八款規定，管理委員會係由住戶互選成立，執行區分所有權人會議決議事項，以及管理維護公寓大廈之組織。是以條例所設計之管理委員會並非「權利義務主體」，在民事訴訟法上本無訴訟權能，條例第二十一條、第二十二條顧及實務上之便利，特賦予管理委員會訴訟權能。基於同一理由，目前有數個地方法院判決，均承認或默許管理委員會得作為受點交公共設施之主體。
  
  
  3. 台北地方法院八十七年重訴字第一一一九號民事判決理由提及：「……按預售屋之買賣，因承購戶之進住時間不一，管理委員會亦非馬上得以成立。惟社區之公共設施等因承購戶之進住，事實上即須為正常之營運，以維住戶生活之需。是在住戶成立管理委員會前，有關社區之管理事項，先由建商組織代管，待管理委員會成立後，將之移轉予管理委員會續辦……」；台北地方法院八十九年度訴字第六七九號民事判決理由中亦提及：「……本件原告主張其已依約完成系爭工程並會同被告點交予合普理想家社區管理委員會之事實，業據提出『合普理想家公設鑰匙點交清冊』內含點交日期為八十八年五月三十日並經簽認修繕完成之公共設施點交缺失彙整表及公共設施鑰匙點交清冊在卷可稽，復為被告所不爭，堪信為真實……」；八十五年度訴字第四八八０號民事判決亦謂：「……又縱認被告所辯八十三年九月間其已完成系爭停車位之昇降設備，而因原告與林勝宗等臨時委員不願驗收屬實，……又原告自陳系爭停車位係於八十五年七月一日始經管理委員會試車使用，證人陳世輝亦為相同內容之陳述，則系爭停車位於八十五年七月一日起即已完成而可供使用，亦即自八十五年七月一日起被告即已完成停車位而無違約之可言，……」等判決，均默認「管理委員會」有受點交之資格。
  
  
  4. 但實務亦有見解將公共設施之「點交」與買賣標的物之「交付」混為一談者。台北地方法院八十八年度訴字第四三七一號民事判決即謂：「……至於原告雖主張系爭電梯迄今未點交等語，然系爭建物既早已交付，其附屬之系爭電梯，參酌原告所陳之故障事實，亦自八十七年二月間起使用經年，則被告主張：系爭電梯係屬公共設施，已由管理公司點交等語，應可採信……」云云，顯係將「房屋交付」與「公設點交」等同視之。足見目前實務就此部分尚無一致之見解。
  
  公共設施之點交與區分所有房屋之交付應予區分：
  ....
  
  
  公共設施之點交工作，已因現代建築公設比例之大幅增加，超過個別區分所有權人得以負擔之極限。舉凡公寓大廈交通出入、消防安全、休閒娛樂等設備之點交，均需以大量之人力、時間，以及專業知識方能妥善處理。故司法實務默許或同意管理委員會作為受公共設施點交之主體，乃是正確的方向。但若不修正條例，以明文訂定相關權利義務，則唯恐不同意見層出不窮。而管理委員會亦應積極增加專業知識能力，或另覓專業機構合作，以應接日益吃重之管理責任。
  參考資料http://www.enpo.org.tw/www/tmmweb/ap/apln09a.htm

• 本大樓因第一屆管理委員會與起造人進行公設點交時，因認知不同而無法順利進行點交作業，起造人亦不交付所有公設鑰匙（含健身房；洗衣房及會議室），但起造人有發函給管委會針對公設依民法第２４１條拋棄占有，針對此情形詢問下列問題：
  1.管委會是否能自行開啟健身房；洗衣房及會議室等公設公住戶使用，有無違法之問　題？2.大樓公設為全體所有權人購屋時所購買，如起造人堅持因尚未與管委會點交而不開　放，是否構成刑法上的侵占罪？
• 發問的大大您好
  
  1.公共設施區域及設備依公寓大廈管理條例屬管委會之管理職權,但未點交前不建議自行擅入,會有責任保管及設備損壞賠償歸屬的問題
  2.因為未點交而不開放並未觸犯侵佔罪
  基本上該管理委員會的作法錯誤了
  依照公寓大廈管理條例的相關規定及相關責任義務來說
  我建議你們應該採取的做法如下
  1.管委會成立後就應開始針對公共設施的部份依約分區分項點交
  2.欠缺項目的部份以及缺失需修改的部份於點交時製作紀錄要求限期改善
  3.只要已經有點交的部分即可開始開放使用並測試....保固期內要求建商負責
  4.花點小錢由管委會請個法律顧問....兩年也不過才六萬
  5.有發現公設任何維修或是損壞的部份都以書面要求建商修復
  6.建商如未依約修復則請律師發函後自行修復並一併委由律師向建商求償
  公設不點交所有的住戶就無法使用因為保管責任在建商身上
  為何不善用建商保固期的維修保養責任來將優勢弄回管委會呢??
  以上的回答提供給您參考
• 
  
• 管委會剛成立,建商就要急著移交,但管委會都不是專業人員,不知道公設要如何與建商移交,例如發電機.消防如何測試,等等...請各位大大提供點交的各項清冊及各各公設該如何測試的方法!謝謝!

公設點交是社區最大的問題,也是第一屆委員最惶恐的事,如你說的所有專業都不懂更何況這涉及到相關法規及來年的消防檢查,污水排放等等,有些都會開罰的,唯一的方式,是由管委員盡速找專業合格的機電廠商(網路上會有訊息)由他們代替管委會與建商一同驗收,等初驗缺失報告出來之後,再做覆檢,最後由委外的機電廠商簽證!
所有社區的圖說表冊都會由建商提供給你們,說實在的一一的說真的很多,比如吧!你們到時拿到的是一工圖?還是二工圖?是送審圖還?是完工圖?這裡面差了很多!
我建議!寧可花點錢請專業人士代為點交!

我們社區日前已成立管理委員會,並且也核準報備証明下來了..
接下來的動作要與建商進行公設點交的動作..但想請問：

1、由於社區為非封閉式透天社區,所以公設應該是指哪些設備??
排水溝算嗎? 其他還有哪些該注意的(透天)公設?

2、點交一定要會同主管機關點交嗎??如果沒會同主管機關,那我們與建商的點交就不算正式點交了嗎??

公設點交建商自然會提供資料:
至於公設如無!自然不需點交!點交的只有住戶名冊!

• 2008-05-18 21:52:43 補充
  第五十七條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
  前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。
• 2008-05-18 21:53:51 補充
  沒有就不用點交!
  有的話大概就是這些了!57條部份!

建商還未撤出工地
也還在用電
但卻堅持八月以後的電費和管理費要由管委會負擔
但管委會因為對公設還有多項未完成點收
建商威脅不肯將管理基金交付
以至管委會無錢可運作 
請問管委會或是住戶有何應變方式?
又
建商這樣的行為合法嗎?

依法公設未點交完成表示還有瑕疵待改善，手續未完成!管理基金依規定建商是不能辦移交的，至於建商尚未撤離(還在用電)卻堅持八月以後的電費和管理費要由管委會負擔!這是不符規定，因為建商並未完成管理移交手續(所謂管理委員會尚不存在)，在此之前管理責任還是在建商，如果建商不管由住戶暫時管理那就不能稱為管理委員會，因為管理手續並未完成點交(管委會無法登記)，在這時只能先用住戶自救委員會的名稱與建商周旋。
建議您們派代表向當地建管機關申訴，建商若想保住商譽應該會盡快妥善處理。



我們是新設區, 管委會已經成立, 但多次跟建商點交公設都未點交完成, 
現管委會要開始跟住戶收管理費, 
這樣合理嗎? 還是應該由建商負擔? 直到全部公設點交完成, 
據管委會說法, 我們管委會6月成立, 所以從6月開始算, 交屋時我們有預付3ㄍ月管理費, 所以現在需繳交 9, 10, 11~~ 3個月的管理費, 
請問這樣是否合理? 麻煩各位能幫幫我~~~謝謝!!

公共水電、機械、消防設施有缺陷而未點交完成者，管委會可訴請主管機關命建商負責改善，並於一個月內再行辦理移交。建商如違反規定可請主管機關對建商處罰四~二十萬元的罰鍰。相關條文參照《公寓大廈管理條例》如下:

第五十七條

起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

第四十九條

有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。

．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

住戶有依區分所有權人會議繳納公共基金(包括管理費)的義務，住戶不得因各種理由拒繳管理費，否則管委會可以依積欠公共基金之催討程序進行。再說~~不繳管理費對建商根本毫無影響，只會耽誤社區安全維護的發展!!

第十八條

公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

第二十一條

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

參考資料公寓大廈管理條例

• 2007-11-07 21:39:46 補充
  公設點交是管委會的職責，收取管理費亦是管委會在區分所有權人會議召開後所議定並載於規約的事項。建商因為在管委會成立前是當然的管理負責人，所以管委會成立前的管理費由建商支付。管委會成立後，建商只想趕快點交，管理費如何收取他們是不予過問的!
  縱使點交不過，建商也沒有義務要付這期間的管理費
• 2007-11-07 21:44:28 補充
  另外，管理費如果於【規約】明訂以三個月為一期收費的話，對住戶較有利。因為《公寓大廈管理條例》第二十一條規定管委會必須在住戶積欠"二期"的管理費下，才可進行法務催收。如果【規約】載明三個月為一期，那"二期"就是六個月，並不是"二個月"，這樣住戶有較多的時間籌措管理費，也相對的對管委會不利。這一點在實務工作上有碰過的!!

問題1：第一次區分所有權人會議除了成立管委會、選舉委員外，社區居民當天或之後有哪些工作是最急迫需要開始著手的？如何向縣市政府報備管委會成立？

問題2：公設應是『點交』還是所有權『移交』？可以由社區居民成立驗收小組嗎？

問題3：消防等設備是否要會同政府單位會勘？有關建商變更與原使用設計不同之公設，該如何辦理驗收？

問題4：公設之機電設備、消防設備、監控系統、給排水系統、停車場設備以及警報設備等硬體設施，驗收該注意哪些事項？

你每一個問題都很大,整個答來非2000字所能完整回答,故能以網址代替回答的就以址回之,詳細還請直接點下列黃底的網址列查之...

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1607032904295
請先參考這一題. 裡面提的一些網址,請先流覽.

公寓大廈管理條例  是第一個要看的法規http://law.moj.gov.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=1D0070118

問題1：第一次區分所有權人會議及之後有哪些工作是要立即開始著手的？報備管委會成立之程序？
公寓大廈第一次成立管理組織流程圖. 詳請查閱
http://www.tccg.gov.tw/sys/SM_theme?page=3fe02409

第一次區全會,要決定的事很多,我只提要注意的重點：一般對管理費的收取,因涉及法定催繳的程序,故不要訂的太長,兩個月或一個月就好了,訂的越長,催繳的期間就拖的越長,而於規約明定 : 管理員必須告知準屋主 : 新屋主必須負責清償原屋主所欠之管理費.之責任. 主副監財等重要委員之資格,其不要只限定為區分我有權人,應含其授權規定:如直系血親,夫妻,建議:也包含有經公證租賃合約之房客..等等..都要明白的規定.以免日後困擾.
而區權會之議決法定人數,以依相關法規辦理即可,因為現在之法規在這方面已經很完備了.(管理條例31,32兩條)
規約的文字一定要逐條通過,不能一次的無異議的表決就通過.因為一般的人會詳讀的實在不多,而且建商不見得會提早作業的.管理公司的文筆通順與否,有沒有矛盾都是要去懷疑的.

問題2：公設應是『點交』還是所有權『移交』？可以由社區居民成立驗收小組嗎？公設應是『點交』給的東西要好的,要保固,要合乎法規,性能的好壞,新品或是舊品(如發電機)因購屋合約無涉,故不能要求,只能是無瑕疵點交．．點交文件於簽結時加註：(尤其是建物與機電)..「雙方認知:其瑕疵無法從外觀得知」.即可. 詳請參閱:
http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=5132

問題3：消防等設備是否要會同政府單位會勘？有關建商變更與原使用設計不同之公設，該如何辦理驗收？
政府不會來會同你會勘驗收,建商變更設計,要看有無違反法規,無違規就算降低功能也是無法的..因與購屋合約無涉.. 更何況有的是提高性能而變更..

問題4：公設之機電設備、消防設備、監控系統、給排水系統、停車場設備以及警報設備等硬體設施，驗收該注意哪些事項？ 找個機電專家當顧問,最好社區內就有這樣的住戶,法規又懂,立場有向著住戶..(我就看過很多管理公司做媒請顧問公司驗收～結果是偏向建商的,所謂：請鬼開藥方．．)
驗收點交還是要求要限期間系列建檔,要設備位置圖,要相片,要開關位置圖(含相片),要財產明細表(上面的必須有註解連結到前面的圖說相片),以方便將來換管理公司的點交與經驗的傳承..(很多是一般建商沒做,別人沒做,但都應該要做:先建立社區一個好的開始!!)
污水系統與廢水系統,於每一個單獨的系統(有些社區不只一個廢水系統)都要有雙抽水馬達,做輪替與備援,另外要求 : 獨立的滿溢警告裝置,除了現場之警報之外還要把警示連到管理室.

而有些協會是營利導向的,有些協會是可信的(如:有關停車設備的兩個),..但這也要看個案..眼睛要張大,碰到有undertable的狀況要當機立斷..

最近大樓剛成立管委會
須要和建商點交公設
管委會想找房屋檢驗師點交公設
可是建商卻說點交公設是不可以委託第三者
只能管委會和建商
建商的條件是對的嗎
如果建商說不行就只能管委會自己點交嗎
管委會都不是專業的人
如果有問題
建商是不是也不會管啊

● 你們管委會可以私下委任方式, 在點交當天 請房屋檢驗師來協助勘看, 以管委會代表的名義出席即可 (比如委員的表哥剛好是專業人士,因此義務出席) 只要當事人不要太高調就好

● 建商要點交的對象當然是住戶代表、管委會, 他們也沒錯

●  山不轉路轉,你們要的是目的, 前一日由檢驗師先來現場看過, 把問題都先提點你們管委會 ,由管委會出面與建商談判亦可 ,點交沒成,他們還是得改善, 所以結果是一樣的...

• 2008-06-04 14:36:13 補充
  點交時管委會就是要仔細觀察有無不合理的部份或沒蓋好的問題點, (可找出以前建商提供的海報DM來對照一下)當初公設的建材表怎麼寫的, 都一樣沒問題嗎? 有問題就是不要簽名, 提出疑問, 建商代表會回報公司, 不致於完全置之不理
• 2008-06-04 22:16:10 補充
  ● 建商的說法當然是怕你們找碴 ,所以可能故意以當時簽定合約有這麼訂定來作為刁難 (交屋以住戶及管委會為點交單位) 當然你們硬要槓上也是可以的, 因為確實他們於法無據, 只是現階段為了你們好辦事, 就是如上建議, 把委託之專業單位當作你們管委會之其一成員來 共同列席就好, 事情自然單純化
• 2008-06-05 11:24:58 補充
  ●一般交屋時常見的點交糾紛
  
  一: 注意細節, 例如施工品質不良、坪數不符、廣告與契約不同
  二: 建商有無出具非海砂屋、輻射屋證明？
  三: 在交屋時，通常交屋人員會引導購屋人大致瀏覽房屋的內外，再按其交屋清單與購屋人逐一核對簽收。
• 2008-06-05 11:25:13 補充
  ●為免日後糾紛，購屋人應把握幾項重點會同交屋人員檢視：
  
  核對現場及所有權狀登記的坪數與合約所列是否相符？ 如有短少，是否在合約所定合理範圍內？
  公共設施佔多大面積？有無灌水之嫌？各項建材設備與合約書約定有無出入？
  各項設備是否可以正常操作無誤？ 有無提供售後服務的保固期 ?
  施工品質有無弊病？ 規劃設計與原設計圖是否相符？ 公共設施是否全部完成並且是可正常使用的情形？
• 2008-06-05 11:34:16 補充
  李永然律師提出的七種交屋瑕疵注意事項
  
  一、施工瑕疵：例如建商在鋼筋尺寸、水電配管品質等級動手腳，或施工不良造成房屋龜裂細痕
  二、建材設備不符：依照慣例，以高級品取代低級品可接受，須變更建材設備時，價格至少應為同級；
  三、面積不足：私有面積設法自行丈量，再仿建商提供公設計算式，如面積超出合約所訂誤差，可要求退款
  四、公共設施縮水或未完成：很多代銷公司在銷售時或合約承諾的所有公共設施，建商有時會刻意忽略而刪減，此時就會有違約給付問題。或在公共設施未可完全使用狀況下，即通知客戶交屋，客戶有權利拒絕接受。
• 2008-06-05 11:34:22 補充
  五、注意是否有逾期交屋：預售屋交易應該在契約內約明交屋期限及逾期效果。而買方交屋時，可以計算工期，如果有逾期交屋的問題出現，就可以按契約內所完工日期、交屋日期，向建商請求逾期罰款。
  六、違法施工：有些取巧的建商常在使用執照取得後，才進行「二次施工」，興建違規建築，需留意這部份對社區而言，有無安全上的違規使用的風險
  七、查看停車位的種類及規格：現在買房子通常連帶附汽車停車位，買方一定要注意停車位的規格及種類是否符合規定，甚至要注意與圖面是否符合；如果不符合，應即刻向建商要求復原。

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