精選新成屋公設點交 問題錦囊(收集自奇摩知識家)

我想問的是:交屋後管委會已點交公設了

區分所有權人反對有效嗎?

公設點交若是有異議的部份則需要區分所有權人五分之一連署提議，重新針對有異議的份份提出異議，若經三分之二區分所有權人反對點交確實不正確，則前次點交不算有效，必須再次審定。

你可以先召集連署，另寄發存証信函，而且若管委會有跟建商勾結的話是有背信的嫌疑。

參考資料自己的經驗

• 2008-10-14 14:31:05 補充
  翻條文的話詳細如下
  
  公寓大廈管理條例第五十七條 (檢測移交)
  起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；..(內文省略).....公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得幸請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手讀。
  參考資料以前在處理社區大樓的經驗
• 2008-10-14 14:36:06 補充
  第五十九條(舉證報請處理)
  區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有違反第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時(第三十六條第十一款共用部份、約定共用部份及其附屬設施設備之點收及保管)
• 2008-10-14 14:37:44 補充
  他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣(市)主管機關處理(這是到事態嚴重才會報主要機關處理，一般都是會先重新召開區分所有權人大會)
• 2008-10-14 14:44:40 補充
  所以若是管委會點收有爭議則區分所有權人是可以提出來但要五分之一以上的人連署提出異議才可以，若是個人當然管委會可以不予理會。第36條第一項第11款我怎麼查不到也沒聽過

• 請問公設可以委託他人點交嗎
  因很多管委都不是專業人員
  而大家都想找專業的單位來點交
  費用再由管委會出
  但建商說管委會點交就可以了
  似乎不想要我們委託點交
  如果找專業的單位點交會有什麼問題?
• 公共設施點交之主體：
  1. 何人為有權受建商點交公寓大廈公共設施之主體？在條例上並無明文規定。從點交具有交付標的物之本質，以及公共設施之所有權原則上係全體區分所有權人，根據其應有部分比例所共有等因素觀之，公設似乎應點交予「區分所有權人全體」！蓋每一位區分所有權人依其應有部分比例，對全部公共設施均有受點交之權利。然而，此一法律上當然之推論，在實務上卻幾乎不可能實行！因為第一、公寓大廈全體區分所有權人因買受、遷入之先後有別，無法親自或委託第三人受點交；第二、建商或出賣人亦無法逐一點交全部公共設施；第三、公共設施之點交若逐一與區分所有權人為之，勢必造成點交完成與否、有無瑕疵、遲延發生時點，以及後續相關法律關係之紊亂。
  
  
  2. 法院承認由「管理委員會」代受公共設施之點交！按條例第三條第八款規定，管理委員會係由住戶互選成立，執行區分所有權人會議決議事項，以及管理維護公寓大廈之組織。是以條例所設計之管理委員會並非「權利義務主體」，在民事訴訟法上本無訴訟權能，條例第二十一條、第二十二條顧及實務上之便利，特賦予管理委員會訴訟權能。基於同一理由，目前有數個地方法院判決，均承認或默許管理委員會得作為受點交公共設施之主體。
  
  
  3. 台北地方法院八十七年重訴字第一一一九號民事判決理由提及：「……按預售屋之買賣，因承購戶之進住時間不一，管理委員會亦非馬上得以成立。惟社區之公共設施等因承購戶之進住，事實上即須為正常之營運，以維住戶生活之需。是在住戶成立管理委員會前，有關社區之管理事項，先由建商組織代管，待管理委員會成立後，將之移轉予管理委員會續辦……」；台北地方法院八十九年度訴字第六七九號民事判決理由中亦提及：「……本件原告主張其已依約完成系爭工程並會同被告點交予合普理想家社區管理委員會之事實，業據提出『合普理想家公設鑰匙點交清冊』內含點交日期為八十八年五月三十日並經簽認修繕完成之公共設施點交缺失彙整表及公共設施鑰匙點交清冊在卷可稽，復為被告所不爭，堪信為真實……」；八十五年度訴字第四八八０號民事判決亦謂：「……又縱認被告所辯八十三年九月間其已完成系爭停車位之昇降設備，而因原告與林勝宗等臨時委員不願驗收屬實，……又原告自陳系爭停車位係於八十五年七月一日始經管理委員會試車使用，證人陳世輝亦為相同內容之陳述，則系爭停車位於八十五年七月一日起即已完成而可供使用，亦即自八十五年七月一日起被告即已完成停車位而無違約之可言，……」等判決，均默認「管理委員會」有受點交之資格。
  
  
  4. 但實務亦有見解將公共設施之「點交」與買賣標的物之「交付」混為一談者。台北地方法院八十八年度訴字第四三七一號民事判決即謂：「……至於原告雖主張系爭電梯迄今未點交等語，然系爭建物既早已交付，其附屬之系爭電梯，參酌原告所陳之故障事實，亦自八十七年二月間起使用經年，則被告主張：系爭電梯係屬公共設施，已由管理公司點交等語，應可採信……」云云，顯係將「房屋交付」與「公設點交」等同視之。足見目前實務就此部分尚無一致之見解。
  
  公共設施之點交與區分所有房屋之交付應予區分：
  ....
  
  
  公共設施之點交工作，已因現代建築公設比例之大幅增加，超過個別區分所有權人得以負擔之極限。舉凡公寓大廈交通出入、消防安全、休閒娛樂等設備之點交，均需以大量之人力、時間，以及專業知識方能妥善處理。故司法實務默許或同意管理委員會作為受公共設施點交之主體，乃是正確的方向。但若不修正條例，以明文訂定相關權利義務，則唯恐不同意見層出不窮。而管理委員會亦應積極增加專業知識能力，或另覓專業機構合作，以應接日益吃重之管理責任。
  參考資料http://www.enpo.org.tw/www/tmmweb/ap/apln09a.htm

• 本大樓因第一屆管理委員會與起造人進行公設點交時，因認知不同而無法順利進行點交作業，起造人亦不交付所有公設鑰匙（含健身房；洗衣房及會議室），但起造人有發函給管委會針對公設依民法第２４１條拋棄占有，針對此情形詢問下列問題：
  1.管委會是否能自行開啟健身房；洗衣房及會議室等公設公住戶使用，有無違法之問　題？2.大樓公設為全體所有權人購屋時所購買，如起造人堅持因尚未與管委會點交而不開　放，是否構成刑法上的侵占罪？
• 發問的大大您好
  
  1.公共設施區域及設備依公寓大廈管理條例屬管委會之管理職權,但未點交前不建議自行擅入,會有責任保管及設備損壞賠償歸屬的問題
  2.因為未點交而不開放並未觸犯侵佔罪
  基本上該管理委員會的作法錯誤了
  依照公寓大廈管理條例的相關規定及相關責任義務來說
  我建議你們應該採取的做法如下
  1.管委會成立後就應開始針對公共設施的部份依約分區分項點交
  2.欠缺項目的部份以及缺失需修改的部份於點交時製作紀錄要求限期改善
  3.只要已經有點交的部分即可開始開放使用並測試....保固期內要求建商負責
  4.花點小錢由管委會請個法律顧問....兩年也不過才六萬
  5.有發現公設任何維修或是損壞的部份都以書面要求建商修復
  6.建商如未依約修復則請律師發函後自行修復並一併委由律師向建商求償
  公設不點交所有的住戶就無法使用因為保管責任在建商身上
  為何不善用建商保固期的維修保養責任來將優勢弄回管委會呢??
  以上的回答提供給您參考
• 
  
• 管委會剛成立,建商就要急著移交,但管委會都不是專業人員,不知道公設要如何與建商移交,例如發電機.消防如何測試,等等...請各位大大提供點交的各項清冊及各各公設該如何測試的方法!謝謝!

公設點交是社區最大的問題,也是第一屆委員最惶恐的事,如你說的所有專業都不懂更何況這涉及到相關法規及來年的消防檢查,污水排放等等,有些都會開罰的,唯一的方式,是由管委員盡速找專業合格的機電廠商(網路上會有訊息)由他們代替管委會與建商一同驗收,等初驗缺失報告出來之後,再做覆檢,最後由委外的機電廠商簽證!
所有社區的圖說表冊都會由建商提供給你們,說實在的一一的說真的很多,比如吧!你們到時拿到的是一工圖?還是二工圖?是送審圖還?是完工圖?這裡面差了很多!
我建議!寧可花點錢請專業人士代為點交!

我們社區日前已成立管理委員會,並且也核準報備証明下來了..
接下來的動作要與建商進行公設點交的動作..但想請問：

1、由於社區為非封閉式透天社區,所以公設應該是指哪些設備??
排水溝算嗎? 其他還有哪些該注意的(透天)公設?

2、點交一定要會同主管機關點交嗎??如果沒會同主管機關,那我們與建商的點交就不算正式點交了嗎??

公設點交建商自然會提供資料:
至於公設如無!自然不需點交!點交的只有住戶名冊!

• 2008-05-18 21:52:43 補充
  第五十七條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
  前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。
• 2008-05-18 21:53:51 補充
  沒有就不用點交!
  有的話大概就是這些了!57條部份!

建商還未撤出工地
也還在用電
但卻堅持八月以後的電費和管理費要由管委會負擔
但管委會因為對公設還有多項未完成點收
建商威脅不肯將管理基金交付
以至管委會無錢可運作 
請問管委會或是住戶有何應變方式?
又
建商這樣的行為合法嗎?

依法公設未點交完成表示還有瑕疵待改善，手續未完成!管理基金依規定建商是不能辦移交的，至於建商尚未撤離(還在用電)卻堅持八月以後的電費和管理費要由管委會負擔!這是不符規定，因為建商並未完成管理移交手續(所謂管理委員會尚不存在)，在此之前管理責任還是在建商，如果建商不管由住戶暫時管理那就不能稱為管理委員會，因為管理手續並未完成點交(管委會無法登記)，在這時只能先用住戶自救委員會的名稱與建商周旋。
建議您們派代表向當地建管機關申訴，建商若想保住商譽應該會盡快妥善處理。



我們是新設區, 管委會已經成立, 但多次跟建商點交公設都未點交完成, 
現管委會要開始跟住戶收管理費, 
這樣合理嗎? 還是應該由建商負擔? 直到全部公設點交完成, 
據管委會說法, 我們管委會6月成立, 所以從6月開始算, 交屋時我們有預付3ㄍ月管理費, 所以現在需繳交 9, 10, 11~~ 3個月的管理費, 
請問這樣是否合理? 麻煩各位能幫幫我~~~謝謝!!

公共水電、機械、消防設施有缺陷而未點交完成者，管委會可訴請主管機關命建商負責改善，並於一個月內再行辦理移交。建商如違反規定可請主管機關對建商處罰四~二十萬元的罰鍰。相關條文參照《公寓大廈管理條例》如下:

第五十七條

起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。
前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。

第四十九條

有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：

．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

八、起造人或建築業者違反第五十七條或第五十八條規定者。

．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

住戶有依區分所有權人會議繳納公共基金(包括管理費)的義務，住戶不得因各種理由拒繳管理費，否則管委會可以依積欠公共基金之催討程序進行。再說~~不繳管理費對建商根本毫無影響，只會耽誤社區安全維護的發展!!

第十八條

公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：
一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。
二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。
三、本基金之孳息。
四、其他收入。
．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．．

第二十一條

區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。

參考資料公寓大廈管理條例

• 2007-11-07 21:39:46 補充
  公設點交是管委會的職責，收取管理費亦是管委會在區分所有權人會議召開後所議定並載於規約的事項。建商因為在管委會成立前是當然的管理負責人，所以管委會成立前的管理費由建商支付。管委會成立後，建商只想趕快點交，管理費如何收取他們是不予過問的!
  縱使點交不過，建商也沒有義務要付這期間的管理費
• 2007-11-07 21:44:28 補充
  另外，管理費如果於【規約】明訂以三個月為一期收費的話，對住戶較有利。因為《公寓大廈管理條例》第二十一條規定管委會必須在住戶積欠"二期"的管理費下，才可進行法務催收。如果【規約】載明三個月為一期，那"二期"就是六個月，並不是"二個月"，這樣住戶有較多的時間籌措管理費，也相對的對管委會不利。這一點在實務工作上有碰過的!!

問題1：第一次區分所有權人會議除了成立管委會、選舉委員外，社區居民當天或之後有哪些工作是最急迫需要開始著手的？如何向縣市政府報備管委會成立？

問題2：公設應是『點交』還是所有權『移交』？可以由社區居民成立驗收小組嗎？

問題3：消防等設備是否要會同政府單位會勘？有關建商變更與原使用設計不同之公設，該如何辦理驗收？

問題4：公設之機電設備、消防設備、監控系統、給排水系統、停車場設備以及警報設備等硬體設施，驗收該注意哪些事項？

你每一個問題都很大,整個答來非2000字所能完整回答,故能以網址代替回答的就以址回之,詳細還請直接點下列黃底的網址列查之...

http://tw.knowledge.yahoo.com/question/question?qid=1607032904295
請先參考這一題. 裡面提的一些網址,請先流覽.

公寓大廈管理條例  是第一個要看的法規http://law.moj.gov.tw/Scripts/newsdetail.asp?no=1D0070118

問題1：第一次區分所有權人會議及之後有哪些工作是要立即開始著手的？報備管委會成立之程序？
公寓大廈第一次成立管理組織流程圖. 詳請查閱
http://www.tccg.gov.tw/sys/SM_theme?page=3fe02409

第一次區全會,要決定的事很多,我只提要注意的重點：一般對管理費的收取,因涉及法定催繳的程序,故不要訂的太長,兩個月或一個月就好了,訂的越長,催繳的期間就拖的越長,而於規約明定 : 管理員必須告知準屋主 : 新屋主必須負責清償原屋主所欠之管理費.之責任. 主副監財等重要委員之資格,其不要只限定為區分我有權人,應含其授權規定:如直系血親,夫妻,建議:也包含有經公證租賃合約之房客..等等..都要明白的規定.以免日後困擾.
而區權會之議決法定人數,以依相關法規辦理即可,因為現在之法規在這方面已經很完備了.(管理條例31,32兩條)
規約的文字一定要逐條通過,不能一次的無異議的表決就通過.因為一般的人會詳讀的實在不多,而且建商不見得會提早作業的.管理公司的文筆通順與否,有沒有矛盾都是要去懷疑的.

問題2：公設應是『點交』還是所有權『移交』？可以由社區居民成立驗收小組嗎？公設應是『點交』給的東西要好的,要保固,要合乎法規,性能的好壞,新品或是舊品(如發電機)因購屋合約無涉,故不能要求,只能是無瑕疵點交．．點交文件於簽結時加註：(尤其是建物與機電)..「雙方認知:其瑕疵無法從外觀得知」.即可. 詳請參閱:
http://www.rclaw.com.tw/SwTextDetail.asp?Gid=5132

問題3：消防等設備是否要會同政府單位會勘？有關建商變更與原使用設計不同之公設，該如何辦理驗收？
政府不會來會同你會勘驗收,建商變更設計,要看有無違反法規,無違規就算降低功能也是無法的..因與購屋合約無涉.. 更何況有的是提高性能而變更..

問題4：公設之機電設備、消防設備、監控系統、給排水系統、停車場設備以及警報設備等硬體設施，驗收該注意哪些事項？ 找個機電專家當顧問,最好社區內就有這樣的住戶,法規又懂,立場有向著住戶..(我就看過很多管理公司做媒請顧問公司驗收～結果是偏向建商的,所謂：請鬼開藥方．．)
驗收點交還是要求要限期間系列建檔,要設備位置圖,要相片,要開關位置圖(含相片),要財產明細表(上面的必須有註解連結到前面的圖說相片),以方便將來換管理公司的點交與經驗的傳承..(很多是一般建商沒做,別人沒做,但都應該要做:先建立社區一個好的開始!!)
污水系統與廢水系統,於每一個單獨的系統(有些社區不只一個廢水系統)都要有雙抽水馬達,做輪替與備援,另外要求 : 獨立的滿溢警告裝置,除了現場之警報之外還要把警示連到管理室.

而有些協會是營利導向的,有些協會是可信的(如:有關停車設備的兩個),..但這也要看個案..眼睛要張大,碰到有undertable的狀況要當機立斷..

最近大樓剛成立管委會
須要和建商點交公設
管委會想找房屋檢驗師點交公設
可是建商卻說點交公設是不可以委託第三者
只能管委會和建商
建商的條件是對的嗎
如果建商說不行就只能管委會自己點交嗎
管委會都不是專業的人
如果有問題
建商是不是也不會管啊

● 你們管委會可以私下委任方式, 在點交當天 請房屋檢驗師來協助勘看, 以管委會代表的名義出席即可 (比如委員的表哥剛好是專業人士,因此義務出席) 只要當事人不要太高調就好

● 建商要點交的對象當然是住戶代表、管委會, 他們也沒錯

●  山不轉路轉,你們要的是目的, 前一日由檢驗師先來現場看過, 把問題都先提點你們管委會 ,由管委會出面與建商談判亦可 ,點交沒成,他們還是得改善, 所以結果是一樣的...

• 2008-06-04 14:36:13 補充
  點交時管委會就是要仔細觀察有無不合理的部份或沒蓋好的問題點, (可找出以前建商提供的海報DM來對照一下)當初公設的建材表怎麼寫的, 都一樣沒問題嗎? 有問題就是不要簽名, 提出疑問, 建商代表會回報公司, 不致於完全置之不理
• 2008-06-04 22:16:10 補充
  ● 建商的說法當然是怕你們找碴 ,所以可能故意以當時簽定合約有這麼訂定來作為刁難 (交屋以住戶及管委會為點交單位) 當然你們硬要槓上也是可以的, 因為確實他們於法無據, 只是現階段為了你們好辦事, 就是如上建議, 把委託之專業單位當作你們管委會之其一成員來 共同列席就好, 事情自然單純化
• 2008-06-05 11:24:58 補充
  ●一般交屋時常見的點交糾紛
  
  一: 注意細節, 例如施工品質不良、坪數不符、廣告與契約不同
  二: 建商有無出具非海砂屋、輻射屋證明？
  三: 在交屋時，通常交屋人員會引導購屋人大致瀏覽房屋的內外，再按其交屋清單與購屋人逐一核對簽收。
• 2008-06-05 11:25:13 補充
  ●為免日後糾紛，購屋人應把握幾項重點會同交屋人員檢視：
  
  核對現場及所有權狀登記的坪數與合約所列是否相符？ 如有短少，是否在合約所定合理範圍內？
  公共設施佔多大面積？有無灌水之嫌？各項建材設備與合約書約定有無出入？
  各項設備是否可以正常操作無誤？ 有無提供售後服務的保固期 ?
  施工品質有無弊病？ 規劃設計與原設計圖是否相符？ 公共設施是否全部完成並且是可正常使用的情形？
• 2008-06-05 11:34:16 補充
  李永然律師提出的七種交屋瑕疵注意事項
  
  一、施工瑕疵：例如建商在鋼筋尺寸、水電配管品質等級動手腳，或施工不良造成房屋龜裂細痕
  二、建材設備不符：依照慣例，以高級品取代低級品可接受，須變更建材設備時，價格至少應為同級；
  三、面積不足：私有面積設法自行丈量，再仿建商提供公設計算式，如面積超出合約所訂誤差，可要求退款
  四、公共設施縮水或未完成：很多代銷公司在銷售時或合約承諾的所有公共設施，建商有時會刻意忽略而刪減，此時就會有違約給付問題。或在公共設施未可完全使用狀況下，即通知客戶交屋，客戶有權利拒絕接受。
• 2008-06-05 11:34:22 補充
  五、注意是否有逾期交屋：預售屋交易應該在契約內約明交屋期限及逾期效果。而買方交屋時，可以計算工期，如果有逾期交屋的問題出現，就可以按契約內所完工日期、交屋日期，向建商請求逾期罰款。
  六、違法施工：有些取巧的建商常在使用執照取得後，才進行「二次施工」，興建違規建築，需留意這部份對社區而言，有無安全上的違規使用的風險
  七、查看停車位的種類及規格：現在買房子通常連帶附汽車停車位，買方一定要注意停車位的規格及種類是否符合規定，甚至要注意與圖面是否符合；如果不符合，應即刻向建商要求復原。

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公設點交經驗

公設點交經驗

設又分成大公與小公，到底哪些可以由管委會來驗收？哪些最好委託專業機構驗收，才能保障未來的權益？

徐源德綜合了多年的公設點交經驗，整理出以下7個關鍵心法。

名詞解釋_大公、小公「大公」指的是全體住戶一起共同使用的設施、設備與空間，例如地下室、管理員室、門廳、走道、通道、屋頂突出物、機電房、蓄水池、水箱等。

「小公」是指同一樓層住戶可以共同使用的公共空間與設施，例如每一層樓的樓梯間、電梯間、通道、走道等。(Smart智富月刊第143期20100701郭莉芳)心法1》辨別「設施」與「設備」的差異：

所謂「設施」是指像游泳池、兒童遊戲室、閱覽室等偏向娛樂、服務性質的公共設施，即使故障，對多數住戶不會產生「立即性」的危害與不便。「設備」指的是電氣、給排水、空調、燃燒、升降、電信與消防設備，萬一出現問題，會造成住戶立即性的危害或不便。

針對設施部分，管委會可以自行觀察勘驗，只要「不歪、不斜、不破、不漏、順眼、好用」，應該就可以過關。若是點交設備，最好委由專業機構或是專業技士來協 助勘驗，才能知道合格與否。目前的價格行情並沒有統一標準，而是看管委會要求勘驗的設備多寡而定，價格從10幾萬元起跳，到數十萬元都有，並不是貴的就比較專業，便宜的就服務陽春，不妨先問問該廠商過去曾經點交過哪些社區，再由主委去該社區打聽一下這家廠商的口碑如何再決定。

心法1》_設備維護成本約多少？

如果點交後，要聘請廠商來作維護修繕的話，以100戶的社區為例，全職的費用北部約4～5萬 元，中南部約3萬8,000元。如果管委會沒有經費請全職技士，也可以用約聘的方式，例如每個月來兩次，每次3小時，固定巡視公共設備的正常運作與否，費 用約是每月5,000～6,000元。

心法2》管委會應事先公告，並準備故障貼紙與示範作法：

建商點交不只有大公點交，還包含其他小公，如果社區很大，管委 會委員無法會同建商每個樓層勘驗時，可以先發公告，要各層住戶先自行檢查，管委會可製作一個規格範本、準備一些彩色貼紙，要住戶將問題匯總在文件中，並在 有問題的地方貼上貼紙，交由管委會統一向建商提出改善要求。

心法3》保固期自點交完成後才開始起算：

建商在點交時，也會出具各類設備、設施的保固證明，可以取巧的地方是廠商用「出廠日」起算保固期，如果是這樣，住戶就相對吃虧。最合理的做法是，保固期自雙方簽名點交完成後才起算。

心法4》針對瑕疵部分，請點交廠商提出報告：

在點交過程中，通常不會一次就過關，尤其是常出現現場設備與圖說不符、水電材料降低規格或是安全監控不符現場使用等狀況。

針對有瑕疵的部分，管委會一定要在點交清冊中載明瑕疵有哪些，要求建商限期修繕。

針對此部分，公寓大廈管理條例第57條規定，建商應於1個月內改善，並針對瑕疵部分與管委會約定再度點交時間。如果有委託廠商協助勘驗，則可以要求廠商估 價，未來點交完成後，這些相關設備的維護委由該廠商處理，要求廠商仔細與建商點交，此時，廠商通常就針對瑕疵提出報告書，要求建商明訂改善期限，若未來繼 續發生點交不過、廠商必須出動多次來點交的這些交通與人事成本，一概由建商負擔。

心法5》地下室需特別留意：

在點交過程中，地下室漏水是最常見的狀況之一，尤其是像1樓有游泳池、噴水池等設計的話，地下1樓的天花板很可能會滲水。

另外，如果地下室有很多層樓，就要到最底下的一層去看看有無漏水、滲水的狀況，因為長期漏水，也會對建築結構產生影響。

心法6》樓高10層以上有特殊的消防要求：

根據消防法規定，樓高超過11層樓以上的建築物，應使用附有防火焰標示的地毯、窗簾、布幕及其他指定防焰物品。因此，管委會可以特別檢查公設區域的相關地毯、窗簾等是否有防焰標章。

心法7》點交出現問題，不要拿錢了事：

有些建商在點交過程中，看到許多瑕疵，卻不想逐一處理，若想趕緊結案的話，會與管委會商量：「這些地方沒做好，很抱歉！不如公司多給你們200萬元，由你們 自行修繕！」最好不要接受這樣的做法，一來管委會並沒有權力代表全體住戶接受這樣的提議，除非開過區分所有權人大會，經過3/4的出席住戶同意；再者，花 錢了事的心態很不可取，代表建商並沒有解決的誠意，有可能拿了200萬元，未來出包的問題卻要花500萬元才能解決。

公設點交前，建商應給管委會哪些圖說？

崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍指出，建商應出具下列圖說，這樣管委會與點交單位才能依照各種圖說，逐一核實各種設備的規格。

使照副本圖、結構竣工圖、電氣竣工圖、消防竣工圖、給排水竣工圖、噴灌竣工圖、泳池與三溫暖竣工圖、汙廢水竣工圖、電信竣工圖、弱電監控竣工圖、升降設備竣工圖、機械停車設備竣工圖、空調（通風）竣工圖、燃燒設備竣工圖。

上列各種圖說是圖說的種類，實務上則是要看大樓有哪些設備而決定，有可能兩種（或者以上）的設備裝訂成為一本，所以要看圖說的內容較為準確。例如電氣、消防就有可能裝訂為一本。

找具資格的點交廠商

點交設備會牽涉到的專業技士很多，例如消防、機電、空調等專業的技術證照都不同，可以要求協助點交廠商先出示員工的相關證照證明。如果還擔心該廠商會不會只是一人公司，外發或外包給其他技士合作，也可以請該公司出具這些專業技士的勞、健保投保證明。

層峰不動產經紀有限公司  羅sir:0988-629-618

今天公設點交第一次出驗，建商就叫委員們要全數簽名點交完成....

  問題:

今天公設點交第一次出驗，建商就叫委員們要全數簽名點交完成，這樣公基金才可以入庫，管委會才可以繼續進行，因為他說她們建商代管只到這個月?如果不簽名看你們要如何支付保全費用，這樣合理嗎?另外也說要我門簽了公設點交完成，建商才願意開始修繕，重點是問題超多，根本簽不下手啦...請問這個應該是美各社區都會遇到的問題，應該怎麼辦呢


答案:

不能簽

點交完才能簽（重點在點交）（不點交，建商就要負責）

公基金是大樓管委會的，跟點交是兩回事。

整個都賣完了嗎？沒賣完那有那麼大牌的建商

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去電當地政府的建設局之類的詢問

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感覺是建商『急著』點交，委員會就要慢慢來，點交越『粗』，日後問題越多。

沒點交，保全建商是還得負責，管委會沒錢，保全也不會和你翻臉。

重點在於：沒點交，建商是得負責大樓的有的沒有，點交完，他就能全身而退，丟給不明就理的管委會了。

公設點交範本

點右邊連結下載:※公設點交範本※

建商拒點交公設 寄存證信函促辦
蘋果日報專欄文章

永和陳先生問：
我們大樓交屋至今已四個多月，但建商遲遲不進行公設點交，請問管委會該如何請建商出面點交？
另外，社區規約裡明定住戶如需裝置鐵窗時，不得妨礙消防逃生及救災機能，並應先經管委會同意方得裝設，而管委會也開會決議，為維護大樓美觀，嚴禁於外觀裝設鐵窗及遮雨棚，但已有住戶裝設鐵窗，管委會該如何處理？此外，大樓電梯口是否可以放置鞋櫃，有無觸犯消防法規，因管委會決議不可放置。

食安問題追追追

律師邵華答：
依據《公寓大廈管理條例》第三十六條第十一款規定，大樓管委會有點交及驗收公設權利，且點交後建商保固責任才能開始起算，因此建商通常會主動的要求管委會點交及驗收。
但本案卻完全相反，很可能是建商想拖延提撥公共基金的時間，或因擔心污水處理、消防系統及公共建物安全檢查，無法通過該屆管委會的檢查，想等管委會改組後再進行驗收。

調解不成再訴諸法院
建議陳先生所屬大樓管委會可以先與建商溝通、協調點交事宜，若仍無法解決，可寄發存證信函限期點交，再不行的話可先向調解委員會聲請調解，若調解不成，可訴請法院要求進行點交。
此外，既然社區規約約定不得設置鐵窗，樓梯間及走道不得放鞋櫃，住戶應受約束，違反時建議管委會儘量以勸導為主，若無法協調解決，可發存證信函要求限期改善，不改善則可聲請調解，不得已才訴請法院強制拆除或移除。 記者張琦珍採訪整理

《蘋果日報》法庭中心法律信箱
傳真：(02)6601-6400 法律意見僅供參考

公共機電設備點交驗收服務（公設點交）

公共機電設備點交驗收服務（公設點交）

建築物峻工落成啟用時，該建築物所屬之機電設備皆需運作，為避免因使用、操作設備不當而發生權責不明之糾葛；於建築物啟用進駐成立管理委員會後，建商需與管理委員會進行設備點交/驗收，以利建築物之各項機電設備正常運行。

一、檢視文件
依時程表所訂時間，由相關單位至現場進行各項文件之檢視
(一)各項機電設備之施工及峻工圖面
(二)各項機電設備之操作維護手冊
(三)各項機電設備之試車報告
(四)各項機電設備之備品及耗材明細表
二、設備規範核對
依據設計之設備規範，詳實核對現場之各項機電設備之設備型式、數量、容量與設計圖面是否相符。
三、設備功能檢視試
進行各項機電設備之功能檢查測試，檢查各項設備是否按圖施工安裝，設備是否有不完善之處，且進行操作。
(一)發電機測試：
1.存油量查驗：需儲備80%存油。
2.自動停電啟動：ATS盤側關閉台電電源，測試發電機自動啟動。
3.緊急回路查驗：測試緊急電梯、消防系統、緊急照明等是否動作。
(二)消防系統測試：
    1.泵浦測試：檢查壓力開關、測試自動啟動、測試過載跳脫、檢查末端查驗管壓力。
    2.火警廣播測試：火警廣播測試。
    3.火警受信總機測試：分區觸發火警感知測試、撒水系統末端查驗管試水、張貼操作說明 及注意事項
    4.緊急進排煙測試：分層觸發偵煙感知器啟動風車、受信總機顯示測試。
    5.鐵捲門測試：觸動偵煙感知器、啟動鐵捲門測試
    6.消防栓測試：一樓及屋頂消防栓試水、自動啟動泵浦、受信總機顯示測試。
      (三)動力系統測試：
      1.排煙風車測試：手動/自動測試。
      2.給排水泵浦測試：手動/自動測試，測試水位控制器。
      3. ATS盤測試：關閉/回復台電電源，測試自動切換。
      4.自動調相機測試：設定功率因數，自動切換電容器。
      (四)空調系統測試：
      1.主機功能試車：先排出管路空氣，配合住戶二次側空調系統試車。
      2.冷卻水塔測試：手動/自動控制測試。
      3.循環泵浦測試：手動/自動控制測試。
      4.自動控制測試：溫控點設定、保護連動測試、監控電腦測試。
      (五)中央監控/停車監控系統測試：
      1.中控電腦測試：系統功能測試、軟體功能測試
      2.監視系統測試：錄影機、攝影機、分割器、時間產生器等測試。
      3.停車系統測試：進出口感應線圈、柵欄機、紅綠燈、鐵捲門測試。
      (六)衛生設備測試：
      1.馬桶測試：馬桶試沖水、調整浮球高度、查驗有無漏水或堵塞。
      2.小便斗測試：小便斗感應器試沖水。
      3.面盆龍頭測試：龍頭試水、注意濾網堵塞。
      (七)污水處理設備測試：
      1.各類泵浦測試：手動/自動測試、水位計測試。
      2.脫水機測試：由專業廠商操作、手動/自動測試。
      3.加藥系統測試：由專業廠商操作、手動/自動測試。
      4.控制盤測試：檢查燈號、跳脫警報、系統故障警報、酸鹼計測試。
      5.軟體功能測試：PLC控制器測試、程序控制測試。
四、填寫驗收記錄及缺失總覽表
相關單位進行各項設備點交/驗收作業時必須將所見缺失填寫於機點設備點交/驗收記錄表中，並依設備分類將同系統之設備缺失填寫於缺失總覽表中，會相關單位簽認後，將記錄分送各相關單位，以進行各項後續作業。

公設點交制度

公設點交制度
交屋一直是屋主購買預售屋最大的夢饜，這也是購屋糾紛常列為消費糾紛第一名的原因。房屋完工後，建商便通知屋主辦理交屋手續，但所謂的交屋，大部分僅將專有部分完成點交，至於公共設施(共用部分)往往被忽略掉，到底公設要不要列入點交範圍，常引起很大糾紛。

       有鑑於此：公寓大廈管理條例便規定：起造人(建商)應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備，於管理委員會成立後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會現場針對水電機械及消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，才能移交。

       如果水電、機械及消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會得報請縣市政府處理。如果可歸責起造人(建商)的原因，縣市政府應命令起造人(建商)負責修復改善，並於一個月內，起造人(建商)再會同管委會辦理移交手續。

       如果逾期未辦理移交時，縣市政府得處4萬-20萬元罰鍰，並得令建商限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

點擊入:永然聯合法律事務所專欄

社區公設點交草率淹水 揪機電專家防偷工

來源:蔣小姐房屋網

公設點交，社區僅3小時交屋淹水又生壁癌，都會區住宅多為集合式公寓大廈，近來頻傳管委會運作不良，致社區品質低下，台中市「太子作新民」社區因公設點交草率，一下雨地下室就淹，引發住戶抗議。

業者建議，一般社區點交流程3~5天，為避免糾紛，應「揪團」集合社區內具機電專業的住戶共同點交，或聘請機電或物管公司代為處理。

台中市南屯區「太子作新民」點交草率，地下停車場牆面出現滲水受損。

台中南屯區太子建設的「太子作新民」住戶康小姐投訴，去年10月建商與幾名委員草草交屋，就簽下交屋清冊，她說：「才花3小時交屋，機電設施都沒測試！」交屋後逢雨季，不料地下室冒出滾滾洪流，連牆壁都出現壁癌，現在停車場鐵捲門傾斜，建商一拖再拖，遲不見修理人員出現。

太子建設發言人麥聖偉表示，2周前已與住戶協調修整事宜，當時交屋也按照正常程序。廣理法律事務律師陳志偉表示，主建物15年保固期內的施工瑕疵若未修繕，民眾可依契約要求建商修繕。

檢驗時間約5天

不過一般社區常因點交草率而日後產生糾紛。達麗建設業務部副總楊立仁說，一般交屋流程為住戶交屋後召開所有權人大會，並選出數名社區委員，公設都由管委會點交，通常建設公司會陪委員逐項核對施工圖面，點交機電、設備，花費時間約3~5天，甚至長達1周。

社區公共設施點交流程

真禾機電總經理徐德源說，一般建商會實際測試機電設施讓管委會檢測，建議民眾除計算點交清冊的設備數量外，還須了解各種設施的運作方式，為保險起見，建議管委會「揪團」召集社區內專業人士陪同清點，以免惡質建商偷工。也可聘專業物管或機電公司代為檢查，以北台灣為例，100戶社區委託專業機電或物管公司點交，平均約10萬元。

欠管理費恐挨告

此外，社區最常出現糾紛就是欠繳管理費，10月底新北市達觀社區因有部分戶別拒繳電費，公用機電設施停擺。

崔媽媽基金會社會發展部主任郭寶珍說，管委會先口頭告知若無效，可寄存證信函給住戶，或到法院申請寄送支付命令，杜絕住戶拖繳管理費。社區民眾Elyes說，對公設點交狀況不了解，若管委會協調住戶通過，願聘請專業人士點交公設，住起來也較放心。 蘋果日報【周承諺、蔡佩蓉╱台北報導】

近期公寓大廈管委會糾紛